[美国移民常识问答]如何在美国买房产？
中国和美国房地产市场的形态和模式存在很大的不同，城乡差异不同，所以不能用中国式的思维方式来考虑在美国买房的问题。
一、考虑买房的目的：投资还是自住?
首先要考虑清楚买房的目的，通常分为两种情况，一种是自住：可能是因为移民或者子女读书等原因。另一种是投资：可能是为了分散资产、合理配置资产、以及购买后出租和房屋升值获利等。这两种目的在买房选择房子时是截然不同的。
1) 自住:如果是自住，第一个要考虑的是自己喜欢的城市，因为每一个城市的文化、氛围、居住环境都不相同。即便在同一个大的都会区里面各个小的城市也都有自己独特的风貌而不一样。第二个要考虑城市的房屋价格和学区，屋价要在自己可负担的范围内，学区是否合自己的要求。一般情况下，屋价高的城市它的学区都是比较好的。
2) 投资:如果是选择投资性的产业的时候，通常就不要太考虑这个城市自己是否喜欢，而是要评测投资的风险，地产所在城市的发展潜力，经济增长速度，就业以及人口流量，预估投资金额的大小。
我们一般所谓的投资回报有两方面：
(1)房屋的增值
(2)租金的回报
但是这两者通常是成反比的。不同的都会区与都会区之间，以及同一个都会区的不同城市之间的情况都不相同，有的地方房屋增值潜力有限但租金回报率高，而有的地方房屋增值潜力很大但租金回报率却偏低。即使在同一个地区，独立屋和Condo也会不一样，一般Condo的租金回报会高于独立屋，但它的升值潜力可能会低于独立屋。通常，越受欢迎需求强劲的城市它的升值潜力高，但租金回报率较低。总之在购买投资房产时，应综合来考虑各个方面，制定长远的目标和选择最稳健的投资方向。
3) 从房子种类来看：最常见的是独立屋-Single family house(国内称別墅), 城市屋Town house(国内称连排別墅),公寓Condo(国内一般房子) 三种,区别在于独立屋除了拥有房屋之外，还包括房子下面的土地。城市屋是和其他业主共同分享1-3面墙壁(share wall)，公寓业主只是拥有房屋本身而没有土地所有权。
4) 从屋龄来看：美国各个城市都有很多老房子，往往这些老房区才是城市文化的底蕴所在地，所谓the old money area.这些区域房龄都在70，80年甚至百年以上，每幢房屋都有自己的历史和故事，外表古朴低调，里面装修精致富丽堂，这些房屋往往售价十分昂贵。如果选择适合投资性的房子应该更多把眼光投向城市中人口流动性强，交通生活便利，临近大学校区，这些地方是出租房和投资房的最佳选择地。另外的一个考量就是学区房，优秀的小学，中学和高中学区房往往具有经久不衰的升值空间。
二、选择一个合适的经纪人
美国房地产是采用经纪人的制度，买卖双方都有自己的经纪人，但是买卖双方的经纪人费用都是由卖方来付。所以也就是买房的过程中，买主是不需要付任何的费用。既然是免费的，当然要选择一个对自己最有利的经纪人。
买房过程中你可能需要经纪人帮你：
1. 帮你了解房地产的市场现况和选择适合你的城市。
2.挑选出正确的房源带你有效率的去看房。
3.对你有意出价的房屋做出正确的价格评估。
4.帮你出价及写买卖合约，期望用最低的价钱帮你买到房子。因此选择一个值得信赖，了解当地市场，服务好的经纪人是重点。
三、选择新房或是二手房
在美国，大多数在市场上交易的房子是二手房子，占市场上挂牌出售的房子总数的85%;新建的房子相对较少，仅占15%。这与中国大陆的房地产市场有很大的区别。
在美国，新建的房子一般都位于比较偏远的地区或者城市，属于新开发的地区。而那些发展比较成熟的城市，经过长期的发展，拥有较优良的学区、完善的生活设施、优美的环境，但是这些城市的住宅大多不是新建的。这些城市很多是整体规划、同时开发的，一般15-30年完成兴建，每一座城市内的住宅会有相近的房龄。
如果你想买到一套新房，这并非不可能，但是你买到的这套房子可能在一个新开发的小城，周边都是新建的房子，基础设施可能相对不夠完善。因此，不要抱着一定要买新房子的心态去挑选房子，因为这样一方面会让你的选择余地很小，让你错过很多好房子;另一方面，选择新建的房子一般总会伴随着其他方面的牺牲，比如说城市发展不成熟，生活不方便，学区不好等。从房产投资角度考量，二手房，热点区域往往更会给投资人带来良好现金流的回报和较大的升值空间。
四、买好学区但不一定要在学校附近
在美国，是否购买学校附近的房子，要根据自己的具体情况综合考虑。学校附近的房子由于需求旺盛，价格也相对较高，与同等条件的房子相比，一般有5%的溢价。这部分溢价反映了学校附近的房子的优点：孩子上学比较方便;但是也有缺点：学校附近环境比较嘈杂，降低了生活的舒适性。
如果购房用于出租，学校附近的房子比较容易租出去。举例来说，如果当地类似房子的平均租金是1000美元/月，那么学校附近的房子也许可以出租略高些如1100或1200美元/月;所以学校附近的房子出租，每年收到的租金确实高一点。但是房子初始买价也相对较贵，基本上两相抵消。
另外，学校附近的租客大多是学生，他们大多对房子不够爱护，间接造成保养成本上升;所以综合考虑，学校附近的房子并没有特别了不得的优势, 也可以说它的优势已反应在房价上了。
五、可以选择独立屋或城市屋
城市屋和独立屋有很大的不同，但是无论是出售还是出租都同样会有市场。两者之间的区别在于：城市屋一般没有庭院或者庭院很小，所以占地面积不大，价格差别也不大。而独立屋占地面积比较大，尺寸和内部设施天差地别，所以不同的独立屋价格相差非常大，从十几万美元到几百万美元的独立屋都有;
如果购房用于出租，城市屋的租金收益率相对比较高，因为它的初始投入比较小;但是独立屋的升值潜力比较大。所以作为投资，两者各有优缺点。
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