很多人对海外房产市场是陌生的，心里很疑惑：什么样的人在关注或者购买海外房产?大部分人会推测，购买海外房产的应该是中产阶层、很有钱、中年人甚至老年人。但实际上，海外房产投资这件事远比大家想象中的更“平易近人”、更年轻化。我们统计了2018年全年的海外房产咨询数据，对咨询者的年龄进行了分析，结果令人大吃一惊：48%的海外房产咨询来自年轻人。

　　如果把35岁以下定义为年轻人的话，那么年轻人的咨询占比已经达到了48%。这已经足以说明当下的一个大趋势——投资海外房产的年轻人越来越多了。

　　据兆龙移民投资顾问分析所知，最根本的原因可能是：当前环境下，普通的中产阶层或者年轻人，想要找到比较稳妥的、收益相对较好的投资产品，比以前更难了。对于年轻人来说，不要盲目追求高收益，在现在的市场环境下，安全才是最重要的。

　　现在大部分市场进入平稳区域，而曾经那些上涨过热的地区已经开始大跌了。原来中国人的房地产投资逻辑是房价一定会大幅度上涨，至于持有成本、现金流等其他因素，都可以忽略不计。现在，这种投资方式已经不合逻辑了。

　　在这种背景下，我们重新审视中国的房地产市场。中国的租金回报率，也就是现金流都是极低的。北上广深等一线城市都在1.5%以下，好一点如成都武汉在2%左右，而11月CPI涨幅是2.2%。这意味着，如果房价不上涨，那投资国内房地产的租金收益和余额宝是一个水平。

　　眼下年轻一代大部分人要组成家庭，以后会背负更多的责任，如果没有将现在积累的财富放到很好的位置，那么未来十年的收入可能没办法这么快的增长。所以我们需要考虑新的投资方式，考虑海外房产投资。

　　很多人会说：年轻人没有那么多钱啊?其实，海外房产投资门槛没有你想的那么高，年轻人的资金储备完全足够覆盖。

　　根据我们对2018年海外房产投资数据的统计，目前已经成交的客户里面，100万以内的占到45%，200万以内的占据75%以上。换句话说，投资海外房产的门槛，就是你和配偶的余额宝加上一辆代步车的钱。

　　再详细一点说，现在海外主要城市的投资门槛(包含贷款)大致是这样的：

　　需要注意的是，这个价格并不是当地房地产的起步价格，而是花多少钱投资可以拿到比较好的投资标的。比如，清迈50万，曼谷70-80万;马来西亚吉隆坡200万，但可以贷款一半，只需要100万;伦敦贷款65%，180万首付可以买到比较有投资价值的房子。

　　总体来看，海外房产投资主要城市的投资门槛，大多在200万以内，小额的也有50万左右的，日本甚至有十几万就可以买套公寓的。所以年轻人有足够的资金和实力，可以来做这件事。

　　投资海外房产收益如何?

　　如果抛开国内的投资环境，那我投资海外房产有什么意义呢?

　　其实主要是三点：汇率、租金现金流、房价溢价的收益。

　　第一，投资高增长的市场——那些类似十年前或者15年前的中国的地方，可能复制国内高增长的情况，这是一个高风险当然也是高收益的投资;

　　第二，投资成熟市场可以获得稳定的现金流，很多市场可以达到5%以上。

　　第三，就是货币对冲。现在中国面临各方的贸易问题，而人民币是否能保持在一个好的位置，对未来的家庭生活会产生很大影响。所以我们需要进行多货币种类的配置，而不是押注单边上涨。

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