文章来源：价值线

　　今年6月，中国内地50个城市的房屋总值达到219万亿，超过了美国;中国内地6个城市的房屋总值已超过纽约的房屋总值，其中北京和上海是纽约的5倍，深圳是纽约的3倍，南京杭州也向纽约看齐。

　　数据是2016年7月刚刚公布的，2016年一季度全球150个主要城市房价涨幅榜中，涨幅最大的前五个城市，中国的深圳、上海、南京、北京占据了四席。在跌幅的前十城市中，中国台北以-8.2%名列第二，香港以-5%名列第八。2016年6月，中国居民房屋总市值最高的前50个城市，市值总和超过了200万亿人民币，达到219万亿元，已经超过美国全国的居民房屋总市值200万亿元。截止2015年年末，上海市常驻人口为2415万人。假定3口一家、户均一套的话，对应的存量住宅上海大约805万套。假定每套房子平均100平米，对应的是8.05亿平米的住宅存量。2016年5月上海的平均房价为40844元每平方米，对应的总市值大约是32.88万亿人民币。依此方式计算出中国房屋价值最高的50个城市，房屋总市值超过200万亿人民币。上海，北京，深圳位列前三名。

　　200万亿人民币什么概念?美联储定期发布美国居民的财富数据显示，截止2015年3季度，美国家庭总财富是100万亿美元，其中实物资产(主要是房地产)的市值是30万亿美元，折合约200万亿人民币。

　　简单来说，随着房价的轮番上涨，把中国内地这50个城市卖掉以后足以买下整个美国了，买下两个日本来也没有太大的问题。而中国2015年末GDP总量是美国的60%，人均GDP为美国的1/7。

　　警示一：房价连续上涨，对比美国和纽约，内地城市房价已进入天花板区域。

　　楼市方面这样两组数据确实让人紧张和焦虑：今年6月，中国内地50个城市的房屋总值达到219万亿，超过了美国;中国内地6个城市的房屋总值已超过纽约的房屋总值，其中北京和上海是纽约的5倍，深圳是纽约的3倍，南京杭州也向纽约看齐。

　　警示二：推动中国房价上涨的力量在变化，过去购房者需求旺盛，需要改善的人多，加上M2持续超发;现在由于人口结构的变化，中国人口抚养比快速靠近1：1，需求已基本满足，M2超发成为持续上涨的主要动力。

　　中国 M2最近10年增长4.5倍 美国 M2 最近10年增长0.8倍

　　中国人口抚养比快速靠近1：1，年轻劳动力数量快速衰退，对房屋的需求大幅度减少。日本人口总数过亿，在1992年越过了人口抚养比1：1这条红线，房价开始加速下跌。一直持续下跌20年。第六次人口普查中，90后总人口比80后总人口衰减了44.3%，00后出生的人口比90后人口衰减了34.6%，这都标志着年轻劳动力处在快速衰减的过程中，对房屋的需求也在大幅减少中。中国的人口抚养比在快速靠近1：1。最快可能只有3-5年。

　　通过这些数字，我们可以得到这样的结论：作为投资品来说，内地城市的房价在总体趋势上上涨已进入尾声。从中期看，房价将不可避免回落到正常状态。房屋在资产配置中应由超配转为标配。

　　最近一年人民币兑美元汇率年下跌8%。一旦贬值预期形成，警惕加速过程。

　　对比：最近5年，跟中国一样的新兴经济体的汇率平均贬值20%，中国会有一个补贬过程。同时对比日本和俄罗斯，发现贬值压力更大。

　　日本：1992年-2000年日元贬值，从75:1贬值到149:1，最后稳定到105:1，贬值幅度为50%。俄罗斯：2012年卢布兑美元升值5%，2013年贬值7%，2014年贬值53%，2015年贬值24%。累计贬值70%以上。

　　仅仅两年，中国的外汇储备从四万亿美元下降到3万亿美元。3万亿美元，相当于平均每个中国人人均2300美元外汇储备。2015年中国在美留学生35万人。中国赴美旅游人数266万，增长16.77%，美国人来华208.58万人，零增长。去美国的人数已多于来中国的。对外汇的需求不断增长。

　　进出口下滑，影响外储增长。企业海外投资，居民海外旅游、购房、求学，使外储消耗剧增。持续的宽松货币进一步加大贬值的压力。

　　一旦贬值预期形成，小心一次加速过程。

　　汇率贬值，我们须格外小心，及时做好应对准备。高净值人群甚至普通老百姓，应该增加配置海外资产，尤其是美元资产。

　　下面是一组对比：

　　中美最赚钱行业比较：

　　中国 ：1.银行2.房地产3.制造业

　　美国： 1.医疗2.消费电子及通讯 3.消费4.银行

　　中美股市比较：

　　美国股市道琼斯指数 ：1972年 1000点 ，1987年2000点，1990年 3000点，2006年 12000点，2016年 18000点。最近10年上涨50% 。

　　中国股市上证指数： 2000年 2200点 ，2007年 6000点，2015年 5000点 ，2016年 3000点。最近10年整体下跌。

　　从过去10年比较中和未来的思考中，我们得出一个结论：A股近期难有趋势性机会，只有结构性机会。而消费科技、科技资本是两个值得关注的亮点。高科技在未来有较大的产能空间，科技跟资本的结合，能够真正让一些科技公司跟踪世界前沿，这是在未来股市当中能给我们带来巨大想象空间的板块。

　　未来两年左右，A股可能都在2500-3500之间波动。因此，建议适度减配A股。

　　投资模式如何改变?增加海外资产配置。中国经济已经进入了棋局中后盘，企业家和高净值人群都感到投资越来越难，投资回报率越来越低。而海外资产配置是使你将来资产保值有了新路径。

　　高净值人群这个比例建议在20%左右。一般的老百姓也应当适当考虑少量配置海外资产和黄金。适度减持国内房产、A股，适度增大对海外资产的配置，加大对美国的关注。