本文中的投资人是指我们EB-5客户，项目方是指开发商等使用EB-5资金完成项目的一方，募集方是指区域中心、各种EB-5基金等EB-5募集人。

　　一、EB-5的三大目标：永久绿卡、资金安全、按时还款

　　各种文章和讲座，常常讲到投资人申请EB-5有两大目标：1. 获得永久绿卡，2. 保证资金安全。一些一厢情愿、也可能是食髓知味的大牌美国律师和专家，却常常提到中国投资人其实主要看重的是获得永久绿卡，对资金返还是放在第二位的。我们要明确地告诉他们：“bullshit”!考虑到现在EB-5的投资人主体是为了子女的并不富裕的中产阶级，这是典型的把别人的“无奈”当成“当然”。大多数的律师和专家，实际上是站在项目方的立场上的，从募资的角度来思考问题的，因为不管是赚取律师费也好，还是各种其他利益利润也好，是以成功募资为前提的。

　　事实是，由于投资人和项目方/募集方双方力量和经验的不对称，中国投资人在决定投资的时候，会有很多无奈和碰运气的心理，但投资人对公平交易 、维护自己利益的愿望，是不会因为可以拿到绿卡就降低的。投资50万美元为全家办理美国绿卡，就性价比来讲确实非常好，但这并不等于中国的投资人就不在乎投资资金的返还了。美国的EB-5法律政策也并不要求50万美元被奉献掉，尤其是奉献给项目方、也就是私人公司。如果是奉献给美国人民也就算是，算是补偿我们没有参与美国的300多年建设的遗憾。

　　我们今天要阐述的，不仅是投资资金的“安全返还”，而且是“按时返还”。“按时还款”之所以重要，是因为“安全返还”这个要求尚不足以防止一些流氓项目方或募集方，利用投资人看不懂法律文件的漏洞，或利用投资人“但求钱早晚能回来，不敢奢求及时返还的心理”，以获得资金的最大使用效益。所以，”按时还款“，是获得绿卡和资金安全以外的、EB-5投资人应当追求的第三大目标。

　　二、谁会从拖延还款中得利?

　　投资人和项目方双方都不能获益的事情，双方一定会共同来防止，如涨价。一方能获益的事情、而另一方相对受损的事情，有品德的项目方或募集方可能会提前制定合同条款自我约束，但流氓类的项目方或募集则会放任之、利用之。我们投资人，既不应依赖项目方的自我约束，更不能容忍项目方的放任，我们应当运用美国法律约束项目方，并且制定市场准入，把不接受合理还款条款的项目方排除于市场之外。

　　相对于利率为9%-20%的美国本土的夹层贷款，EB-5夹层贷款非常廉价而且条件宽松。如果美国本土的利息是12%，EB-5为4%，一年省8%。使用1个亿美元的EB-5，一年就能省下800万美元，五年可以省下4000万美元。以后每晚还一年，就可以多省800万美元。

　　在美国本土借夹层贷款，各种条款非常严苛。EB-5使用起来，则可以随意得多。常常因为我方缺少知识经验，法律文件大比例地向项目方倾斜，项目方经常不用为按时还款操心。就象一个老牌区域中心的老板接受采访时说的“投资人应当知道现在经济情况不好，他们不应当期望按时还款”，这篇报导的题目是“EB-5投资人是不是被剥削?”，这是看不下去的美国媒体发表的。这家区域中心，决定对它的第一个项目，推迟10年还款，也就是把5年还款变成15年还款。同样这家区域中心，一方面说经济不好，5年前的投资人不应当期望按时还款，另一方面，却又以各种“优势”在为新的、更大的项目募集EB-5。真不知道他们是怎么协调两套说辞的，而我方的一些人，还真去为他捧场。

　　“不还款”，是低级流氓的做法，“拖延还款”，是高级流氓的做法。有这种流氓性的、外表非常绅士的项目方，就是我们要反得强调用合同条款来保证“按时还款”的重要性的原因。有这样的项目方，美国政府也当然要严控EB-5，只是政府的非市场手段，往往影响到了整个行业的发展。而且政府的严打，只是“事后”修补，真正要建立健康的EB-5投资市场，需要我们投资方学会运用法律“事先”保护自己。

　　也有些项目，可以因为开工不及时，或者项目体量过大，可能也会很难做到按时还款。或者项目还款到期时，遇到美国的经济低谷或地产低谷，通过出售或再融资还款也会难以及时兑现，往往要拖到经济好转的时候。现在美联储开始加息，新一轮调整就要到来，希望按时拿到还款的投资人，就一定要投资那些负债率低、净值比例大的项目，或有足够产权抵押的项目，这样的项目，就是EB-5中的优质股，能够抵御市场下跌。

　　三、怎么定义“按时还款”和“拖延还款”?

　　“返款时间”是一种约定，应当反映双方的真实意愿。投资人对还款时间的真实意愿就是项目手册上的“5年”，外加可能的2年正常延期。所以在5-7年内还款就是按时还款，如果项目方依照EB-5发行中各种隐蔽的、客户没有注意到的或没有理解的条款，“合法”地推迟这个还款时间到5-7年以外，就是拖延还款。要注意的是，拖延还款不仅包括推迟到5-7年以外还款，还包括推迟5年起算点的开始时间。

　　EB-5的募集文件往往写得宽松，虽然项目手册上说投资周期为五年，如果细究文件，可能并没有强制性的还款期限，或者由于解释权、执行权或条款变更权掌握在项目方或募集方手中、而将来不能兑现条款，或者项目方/募集方在5年起算点上做手脚，在5年前再加个1-2年，使5年实际上变成6-7年，加上2年正常延期，就成了8-9年。所以，如果EB-5文件写得对项目方有利，这个“按时”的时间节点可能会被“合法”的解释成8年、10年甚至更长。上面提到的那个区域中心就是这样，它根据文件中赋予的管理权，“合法地”把5年还款改变成15年还款。所以，当我们强调“按时还款”时，这个“按时”的时间节点，应当是我们一般理解并接受的、项目方或募集方印在宣传资料上的“5+2”，即从资金打入项目公司中开始计算的5年投资期，加上可能的2年正常延期，而不是项目方放到文件中的，为进一步拉长还款时间留的后门。

　　四、项目方和募集方有义务保障投资人的知情权

　　EB-5募集文件繁琐复杂，投资人不是美国法律专业人士，往往认为项目手册上的信息就是终极信息，实际上那只是一个概要。如果投资人不能得到具有美国法律经验的专业人士的帮助，可能签下一份“合法的”、但对自己不利的投资协议。我们认为，为了保证投资人的知情权，募集方有义务主动地、完整地披露，并且确保投资人完全地理解并接受下面5点：

1. EB-5募集文件中的还款时间条款，
2. 对条款可能做出的对项目方有利的解释，
3. 更改条款的可能性，
4. 条款的可执行性，及
5. 项目方或募集方违约时的法律救济。

　　给项目方和募集方增加这个义务，就是为了防止它们“放任”投资人在错误理解还款时间的情况下进行投资。“放任”不同于“误导”，但起到了误导的作用。

　　五、怎么判断拖延还款的危险?

　　下面列举一些我们常常遇到的情况：

　　1、还款周期的起算点及计算方式

• 还款周期从第一个投资人的投资起算?还是从最后一个投资人投资起算?还是每个投资人单独计算?还是从未来某个时间，如一年后开始起算?

　　2、还款周期的终止点及计算方式

• 5+2?6+2?还是没有明确时间限制?

　　3、延期还款的约定

• 两个1 年?有无2年正常延期后的额外的“宽限期”?

　　4、改变还款条款的决定权在谁手里

• 由项目方决定，区域中心决定，EB-5基金经理决定，还是投资人投票决定?

　　5、延期的决定权人与项目方是否为同一人?

• 如果是同一人，文件是否存在着有最终约束力的合同条款，来防止这个人滥权?

　　6、贷款合同中是否有强制还款条款?

• 强制条款是否能够真正执行?
• 强制条款是否存在被变更的可能性?

　　7、募集协议中是否有防止募集方滥权的条款?

　　8、如募集方不履行，法律是否有救济措施?

　　六、严格对待项目方和募集方的意义

　　一些人可能认为，现在是我们投资人与项目方站在一起，共同对抗国会中的保守派，以防止过严的EB-5新政策的时候。其实，国会之所以严厉起来，往往是因为我们投资人无力维护自己的权利，而政府不得不采取严厉的法律手段，以维护法律的尊严，防止项目方滥用EB-5或利用EB-5来侵犯投资人的权益。投资人越弱，政府的角色就要越强，以维持交易双方的平衡，防止项目方或募集方违法地或“合法地”侵犯投资人的利益。当投资人学会监督项目方和募集方、自己保护自己的时候，就是市场达到自我平衡、良性发展的，而非依赖政府严厉干预的时候。一句话，投资人知道怎么保护自己的时候，自己也安全，美国政府也省心，项目方/募集方也守规矩。站在投资人立场的律师专家、而不是站在项目方或募集方立场的律师专家，才会变多起来。

　　请记住，从我们投资人的角度，EB-5的三大目标是：永久绿卡、资金安全、按时还款。从项目方的角度，EB-5的目标是：募集资金、使用资金、获得利润。双方都义务各自保护自己，双方都不应当依赖对方。

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　　作者：刘 宇

　　中国《律师文摘》 编会

　　兆龙出国顾问集团 董事长

　　刘宇和贝特曼律师事务所 创始人

　　中政大“中国移民法研究中心” 副主任