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　　编者按：下面是我们转发的eb5Sir的一篇微信，我们之所以选择转发这篇微信，是因为它表达的观点也是我们一直在对项目和市场进行尽职调查时重点考虑的。

　　我们对美国地产行业的思考是这样的：1. 美国地产从长期看波浪式上升;从短期看，未来几年美国地产市场面临拐点和短期低潮，加息会促使拐点和低潮的到来，而且最低潮可能正在2021-2023年的还款期。2. 出现拐点不等于不能投资地产类EB-5，而是要做好更充分的应对措施，避免成为拐点和低潮的承担者。

　　当短期市场下跌、项目价值缩水、银行提高再融资条件和利率时，项目方通过销售还款或再融资还款会面临一定的困难和更大的成本，从而降低他们按时还款的动力和意愿。这时，下面几个因素会突显其在还款保障方面的作用：

　　a. 项目负债率低、相对项目净值或利润比较大的项目，可以承受相当的市场下跌，项目方违约或大幅推迟还款的可能性较小。这里的净值是指项目合理市场价值减去贷款等债务后的净物业价值;

　　b. 项目提供产权抵押、或提供股权抵押加上最高负债率限制。在这种项目中，如果EB-5是第一顺位，将具有第一受偿权;如果EB-5位于银行贷款之下，如第二顺位，仍然可以掌握相当的资产受偿上的优先权;即使是夹层贷款，因为有项目最高负债率的限制，作为底层贷款的EB-5也会有相当的保障。这几种情况下，项目方难以“合法”违约或大幅推迟还款。

　　c. 具有强制还款条款及合理的还款周期计算方法。一般的EB-5项目的还款时间为五年，加上两年的延期权。但一些项目方已经考虑到未来的各种可能性，在还款周期上设置了将还款时间延伸至8-10年甚至更长的空间。由于法律文件上的权利不对称，去年就出现了“合法地”延迟10年还款的现象。对还款时间比较敏感的投资人，应当仔细研究文件中的还款条款，土豪可以随意。

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　　以下转自“EB5投资移民一点通”，在此感谢eb5Sir的工作

　　EB-5未来，不在国会在美联储 | 专家观点

　　EB-5变法的事，是大半年来EB-5行业的最大焦点，在新大限12.11即将到来之际，我们来看一看业内金融专家Jay Riskind的另一种观点：法案国会都是浮云，美联储才真正决定着EB-5的未来。

　　“移民政策的变化不是EB-5在12月要面临的最大的话题，取而代之是美联储利息的上升”

　　当移民行业在密切关注12月11日前EB-5政策改变的同时，美国地产行业却在密切关注12月16日的美联储会议，此次会议将涉及到自2006年起，预计10年来的第一次涨息。华盛顿内部人士相信， 12月11日之前，政策制定者没有时间就EB-5政策作出大的改变而是有可能将其延期至少一年。

　　EB-5观众是时候将频道从《纸牌屋》调至《华尔街》了。

　　纽约时代报纸上周报道，预计美联储将在12月份涨息，这将造成EB-5还款在未来5-10年会更加困难。

　　自2008年12月16日起，美联储的利率一直保持在0-0.25%。美国联邦基金利率为全球金融市场尤其是美国房地产市场设置了贷款的利率。

　　

 

　　由于利率上涨，财务成本随之上涨，然而房地产资产价值将会下跌。除非市场状况非常有利或项目超出预期利润目标，否则EB-5项目将会在按时偿还EB-5贷款方面面临更多的压力。EB-5贷款结构的设计对开发商按时偿还EB-5资金的影响将进一步加深

　　在一个原本就已经很便宜的市场，EB-5项目一直都在使用便宜的EB-5资金。通过此举，开发商从当下市场利率为夹层贷款节省了近25%-50%的资金。

　　根据利率上涨，有如下三点关于EB-5的考虑：

　　I. 开发商偿还EB-5投资款的成本将上升。许多分析预估年利率在未来5年将上涨3%-6%。大部分EB-5贷款作为第二位的5年贷款只收取不到10%的利息。随着利率的上涨，在5年后寻找到更加便宜的资金将变得更加困难。

　　

 

　　II. 项目价值将会缩水。项目价值一直以来都由市场状况，利润以及资本化比率驱动。通常情况下，利润通过与资本化比率 相除得到项目价值。当利率上涨，资本化比率也会随之上涨，项目价值将降低。一直以来项目价值增长是因为(1)过去10年接近0的联邦基金利率 (2)市场环境改善。一旦利率上升，项目价值将会受到影响而回归正常水平。

　　美联储提高利率是因为他们相信美国经济强劲的市场条件将超过提高利率带来的影响。他们不会永远将利率保持在0!

　　

 

　　

 

　　

 

　　III. 第二位贷款面临更多压力。拥有银行贷款的EB-5项目具备很多重要的好处：包括专业的尽职调查，风险评估，第三方项目监管以及其他能够为EB-5投资人提高项目安全和质量的条件。然而拥有3-5年银行建筑贷款的EB-5项目将因为利率上涨而在偿还银行贷款和EB-5贷款方面面临更多压力。尤其在5年内再融资EB-5贷款方面的压力尤为突出。随着再融资成本的上升以及项目成本的降低，延迟还款的风险将明显增加。

　　为了应对利率的上涨，EB-5项目将需要以下举措：

　　1. 为EB-5投资设计其他的安全措施

　　2. 带来更高的利润以克服如上所提的三点压力，或是

　　3. 依靠市场条件的改善

　　这些必备的话题需要单独陈述，但是12月这个特殊的月份将主要的EB-5投资问题从“我如何拿回我的投资款?”转为“我如何按时拿到我的投资款?!”

　

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　原文作者：Jay Riskind - 中美私募投资峰会主席(美国年度最大型的中国投资项目峰会)，The Riskind Group集团的创始人兼首席执行官。